Dans le canton de Genève, les maisons individuelles terminées en 2024 ont demandé 46 mois, en valeur médiane, entre le dépôt de la requête en autorisation de construire et la fin des travaux. Le chantier proprement dit a duré 21 mois, d’après l’office cantonal de la statistique. Pour une villa, le reste se décide bien avant le premier coup de pelle, sur la parcelle et dans les dossiers.
Le maître d’ouvrage peut piloter lui-même l’architecte, les ingénieurs et chaque entreprise, ou tout confier à une entreprise générale. Class Orga, à Grand-Lancy, propose ce second montage à ceux qui veulent faire construire une villa, avec un chef de projet unique qui coordonne architectes, ingénieurs, artisans et bureaux d’études de la première esquisse à la remise des clés. Les étapes, elles, restent les mêmes quel que soit le montage.
Ce que la zone villas permet de bâtir
La loi cantonale d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire définit la 5e zone comme une zone résidentielle destinée aux villas. La loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) y fixe des règles qui dessinent la maison avant le premier croquis :
- la surface de plancher hors sol ne dépasse pas 25 % de la parcelle, 27,5 % en haute performance énergétique (HPE) et 30 % en très haute performance (THPE) ;
- le gabarit plafonne à 10 mètres de hauteur ;
- la maison se tient à 5 mètres au moins des limites de propriété, sauf exceptions prévues par la loi ;
- une part du terrain reste en pleine terre, sans construction ni revêtement.
Une maison neuve doit de toute façon atteindre la haute performance énergétique, exigée par la loi cantonale sur l’énergie. Viser la très haute performance fait passer le plafond de 27,5 à 30 % de la parcelle, un arbitrage à poser dès l’esquisse. Au-delà, une densité plus forte demande une dérogation, examinée par la commission d’architecture.
Procédure accélérée ou demande définitive
Une villa conforme aux règles de la zone, sans aucune dérogation, peut être traitée en procédure accélérée (APA), et c’est le département qui en décide. La requête n’est pas publiée avant la décision et la réponse est due dans les 30 jours. L’autorisation paraît ensuite dans la Feuille d’avis officielle (FAO), le journal officiel du canton.
Dès qu’une dérogation est demandée, sur la densité ou les distances par exemple, le dossier relève de la demande définitive (DD). La requête est publiée dans la FAO, chacun peut adresser ses observations pendant 30 jours, et le délai légal de réponse est de 60 jours. Il est suspendu chaque fois que l’administration réclame une pièce. Sur une parcelle serrée, grappiller quelques mètres carrés par dérogation fait donc changer de procédure, et de calendrier. Pour fixer l’implantation, le gabarit et le volume avant de payer un projet complet, la demande préalable donne une réponse qui vaut décision, à condition de déposer la demande définitive dans les deux ans. L’autorisation délivrée devient caduque si les travaux ne commencent pas dans les deux ans qui suivent sa publication.
Le contrat d’entreprise générale et la SIA 118
Avec une entreprise générale, le maître d’ouvrage signe un seul contrat pour toute la maison. Il peut intégrer la norme SIA 118 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes, qui fixe les conditions générales d’exécution des travaux de construction et ne s’applique que si le contrat y renvoie. Avant de signer, relisez la clause du prix et des suppléments, celle de la réception et celle des sûretés. Chez Class Orga, par exemple, tout supplément passe par un avenant écrit validé par le client avant exécution.
Les grandes étapes du chantier
Le chantier s’annonce au département dans le délai fixé par l’autorisation. Sa direction revient à un mandataire professionnellement qualifié, architecte ou ingénieur inscrit au tableau cantonal. Pour une construction de haute performance, un certificat énergétique calculé est remis avant l’ouverture des travaux, puis actualisé à la réception. Les corps de métier se succèdent ensuite dans un ordre fixe :
- implantation, terrassement et fondations ;
- gros œuvre, jusqu’à ce que la maison soit hors d’eau et hors d’air ;
- réseaux techniques, posés avant que cloisons et chapes ne les recouvrent ;
- isolation, plâtrerie, revêtements et menuiseries intérieures ;
- peinture, finitions et aménagements extérieurs.
Chaque métier attend le précédent, et un retard se reporte sur tous les suivants. Avec une entreprise générale, le maître d’ouvrage n’a plus à arbitrer lui-même ces passages de relais.
Réception, emménagement et délais pour les défauts
À la livraison, le maître d’ouvrage vérifie la maison et fait noter chaque défaut visible au procès-verbal de réception. Depuis le 1er janvier 2026, le Code des obligations lui laisse 60 jours pour signaler les défauts d’un ouvrage immobilier, et 60 jours après sa découverte pour un défaut caché. Aucun contrat ne peut raccourcir ces délais. Ses droits liés aux défauts se prescrivent par cinq ans dès la réception, et ce délai ne peut pas davantage être modifié à son détriment. Quand la SIA 118 est convenue, ses règles s’ajoutent à ce socle sans pouvoir l’entamer.
Reste une formalité avant de recevoir les clés. Une maison neuve ne peut être habitée qu’après le dépôt au département des plans conformes à l’exécution et d’une attestation de conformité, établie par un mandataire qualifié, qui certifie que l’ouvrage respecte l’autorisation et ses conditions.
